전세사기 4가지 유형과 예방법

전세사기가 요즘 많다고 해서 걱정이 되는데요.

어떤 유형들이 있는건지, 그리고 어떤 예방법이 있는지 쉽게 알아볼게요.

알면 예방할 수 있으니까요!

★전세사기 유형 4가지

1. 이중계약

부동산 계약은 보통 집주인과 세입자가 직접 하지요.
하지만, 사정이 있는 경우 '대리인'이 대신 계약할 수도 있습니다.
그런데 대리인이 집주인과 월세 계약을 한다고 하고, 다른 세입자와 전세계약을 맺은 후 보증금을 가로채는 경우가 있어요.
심지어 대리인도 아닌 월세 세입자가 다른 세입자와 전세 계약을 맺는 경우도 있습니다

2. 깡통전세

깡통전세란 전세 가격과 매매 가격이 거의 비슷한 매물입니다.
집주인(임대인)이 매매 가격보다 더 비싸게 전세 계약을 맺은 후, 해당 매물의 명의를 전세금을 돌려줄 만한 경제력이 없는 사람에게 넘기는 경우가 있어요.
그러면 세입자는 보증금을 돌려받을 길이 없어져서, 경매에서 해당 주택을 낙찰받기도 합니다.

 

3. 다중계약

하나의 집을 여러명의 세입자와 계약하는 경우예요.
부동산을 통하지 않고 집주인(임대인)과 직접 거래하는 경우도 있잖아요.
내가 계약하려는 집에 누가 살고있는지 알려면 '주민등록 전입세대 열람'을 신청하면 되지만요.
부동산 계약을 하기 전에는 이 서류를 신청할 수 없다는 없다는 점을 악용한 거예요.

4. 신탁 사기

'신탁'이라는 부동산 재산을 전문가에게 맡겨서 관리하는 걸 말해요.
집주인(임대인)은 신탁을 통해 주택담보대출을 받기도 하고 전문가에게 관리를 맡겨 수익을 내기도 합니다.
이렇게 신탁등기가 된 집은 집주인이 아닌 신탁회사가 소유권을 가지도 있어요.
그래서 신탁회사의 동의 없이 집주인과 부동산 계약을 하게 되면, 계약이 무효가 될 수 있습니다.
사실상 집주인인 신탁회사의 허락 없이 살고 있는 것이 되고, 불법점유이니 나가달라는 말을 들으면 보증금을 돌려받을 수도 없습니다.

 

★정부가 내놓은 5가지 대책

먼저, 정부가 이 문제를 해결하려고 내놓은 대책들을 알아볼께요.

1. 집주인의 정보를 알 수 있게 하려고 해요.

정부는 전세사기가 일어나는 핵심적인 이유가 임차인과 임대인 사이의 정보 차이라고 봤어요.
집주인은 전세 계약할 때 세입자의 빚이나 체납 내역 등을 은행을 통해 모두 확인할 수 있지만, 세입자는 집주인의 자산 사정을 알 수 있는 방법이 없습니다.
그래서 보증금을 돌려줄 능력이 없는 집주인을 만나면 돈을 돌려받지 못할 위험이 있어요.

▶그래서 정부는 '자가진단 안심전세 앱'을 만들 예정입니다.
집주인이 임대보증 보험에 가입했는지, 전세 사기 이력이 있는지, 세입자가 들어가려는 집의 적정 전세가가 얼마인지 확인이 가능합니다.

▶체납 세금액이나 선순위 보증금에 대한 서류를 요청하면 반드시 줘야 합니다.
집주인이 체납 세금이 많아서 집이 경매에 넘어가는 바람에 보증금을 못 돌려받는 경우를 예방하겠다는 거예요.

2. 사기 당했을 경우 계약을 무효로 만드는 특약을 추가하려고 해요.

세입자가 이사 당일에 전입신고를 해도 다음날 0시에 효력이 발생합니다.
그래서 그 시간 동안에는 세입자가 집에 대한 권리를 주장하기 어려운 상태에 놓이게 되는 이 허점을 이용하는 사람들이 있어요.
전세계약을 하자마자 담보대출을 받아 저당권을 설정하거나집을 팔아버리는 집주인이 있는데요.
이러면 전입신고가 완료되기 전에 선순위 대출이 생기면서 추후 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 제대로 돌려받지 못하게되는 겁니다.

그래서 정부는 이런 상황을 예방하고자,
▶부동산 임대 표준계약서에 '세입자가 집에 대한 권리를 주장할 수 있는 상태가 될 때까지(=대항력 효력이 발생할 때까지) 집주인이 집을 팔거나 근저당권을 설정하지 않는다'는 특약을 꼭 넣도록 제도를 바꿀 예정입니다.
▶금융권에서 주택담보대출 신청이 들어왔을 때, 확정일자 현황을 확인하고 전세보증금을 감안하도록 은행과 협의할 예정입니다.

※ 하지만 2가지 방법 모두 법적으로 보장되는 건 아니라서 여전히 주의가 필요합니다.
확정일자를 신고하자마자 효력이 발생하도록 하는 건 법을 바꿔야 하는 문제라 시간이 좀 걸릴 것 같다고 합니다.

 

    

3. 최우선 변제금액을 높일 예정입니다.

담보 설정 순위(담보대출 받은 집이 경매로 넘어갔을 때 돈을 돌려받을 수 있는 순서)에 상관없이 보증금 중 일정 금액을 가장 먼저 가져갈 수 있도록 하는 '최우선 변제금액'도 높이겠다고 했습니다.

현재는 서울 5,000만원, 수도권 과밀억제지역은 4,300만원, 광역시는 2,300만원, 그밖의 지역은 2,000만원으로 되어 있는데, 법무부와 함께 관련법을 수정할 예정입니다.

4. 만약 사기를 당했을 때, 받을 수 있는 지원이 있나요?

전세 보증금이 워낙 큰 금액이다 보니 사기를 당하면 당장 살곳을 구하기가 어려워요.
전세 사기를 당한 피해자가 당장 살곳을 마련할 수 있도록 주택도시기금에서 1억6000만원을 1% 금리로 빌려줍니다.
주택도시보증공사(HUG)에서 관리하는 집이 약 1,000곳 정도 있는데 여기서 살수 있도록도 해준답니다.

전세사기를 막는 방법 중 하나는 '전세보증보험'을 드는 건데요.
일부 세입자는 전세보증보험을 가입할 때 내야 하는 보증료(일종의 보험료)가 부담스러워서 가입을 안하기도 합니다.
그래서 경제력이 낮고 지금까지 사기 피해가 많았던 청년층이나 신혼부부에게 보증료를 일부 지원하기로 했답니다.

5. 전세 사기 처벌 강화 예정

전세 사기는 범인을 잡아도 처벌이 어려워요.
사기죄가 성립되지 않기 때문에 형 사고소할 수 없고 민사재판에서 이겼더라도 집주인이 잠수를 타면 받을 방법이 없어요. 그래서 정부가 나서서 떼인 돈을 받아주는 '추심반'을 운영할 예정입니다.
전세사기에 연루된 중개사도 처벌할 수 있도록 법을 바꿀 예정이고요.

★우리가 전세 계약 전 꼭 확인해야 할 것

◎대리인이 계약을 할 경우

가급적 집주인과 세입자가 직접 계약하는 게 가장 좋습니다만, 대리인을 꼭 써야 한다면

1. 위임장과 인감증명서, 대리인 신분증과 같은 서류를 꼼꼼히 살펴보세요.

2. 계약 체결 전에는 집주인에게 직접 전화해서 계약내용이 일치하는지 확인하세요.

3. 보증금은 꼭 집주인 명의로 된 계좌로 보내야 합니다.

 

◎전세와 매매 가격이 비슷하다면

★국토교통부 실거래가 공개 시스템 바로가기 등으로 시세를 확인해 전세와 매매 가격이 비슷한 주택을 피하는 게 가장 확실합니다.
그런데 만약 갭투자등을 위해 이런 집을 계약하는 경우라면,

1. 등기부등본을 통해 주택에 빚이 얼마나 있는지(=근저당권)를 반드시 확인해야 합니다.
등기부등본의 '을구'에서 확인할 수 있어요.

2. 안전한 집이라도 집값이 떨어지면 깡통주택이 될 수 있기 때문에 계약을 맺은 후 전세보증금반환보증에 가입해두는 게 좋습니다.

◎신탁 전세 사기를 당하지 않으려면

1. 등기부등본의 '갑구'를 확인하면 됩니다.
갑구에 신탁계약 내역이 적혀 있다면, 이 매물의 진짜 주인은 집주인이 아니라 신탁 회사입니다.

2 신탁 계약이 있는데 전세 계약에는 문제가 없다고 주장한다면 '신탁원부'를 확인해야 합니다.
신탁에 대한 전반적인 내용이 담겨 있는 서류인데요, 이 서류를 확인하면 부동산 임대 권한이 누구에게 있는지, 신탁된 부동산을 담보로 한 대출이 있는지를 확인할 수 있습니다.
신탁원부는 등기소에서 직접 발급해야 하고 실제로 발급받아도 권리관계를 파악하는 일이 복잡할 수도 있어요.

집을 계약하실때는 관련 서류들을 꼼꼼히 잘 살펴보셔서 이런 피해를 예방하세요!

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[부동산 정보] - LTV, DTI, DSR 개념과 차이점

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