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최근 1기 신도시 선도지구가 큰 이슈로 떠오르고 있습니다. 그에 따라 재건축 입주권과 프리미엄(피)에 대한 궁금증이 생기는데요. 재건축 과정에서 입주권을 매도하고 프리미엄(피)을 받는다는 것이 무엇인지, 왜 이러한 거래가 이루어지는지, 그리고 분양 신청과 공사 시작 순서에 대해 알아보겠습니다.
1기 신도시 선도지구와 재건축 입주권: 프리미엄(피) 이해하기
🌟 재건축 입주권이란?
재건축 입주권은 재건축이 완료된 후 새 아파트에 입주할 수 있는 권리입니다. 재건축 조합원이 재건축 후 새 아파트에 들어가기 위해 갖는 권리로, 재건축이 진행되면서 이 입주권의 가치는 상승할 수 있습니다.
🌟 프리미엄(피)이란?
프리미엄(피)은 재건축 입주권의 가치가 상승하면서 생기는 추가 금액입니다. 예를 들어, 재건축 초기에는 입주권의 가치가 10억 원이었다면, 재건축이 진행되면서 가치가 12억 원으로 상승할 수 있습니다. 여기서 2억 원이 프리미엄(피)입니다.
🌟 입주권 매도와 프리미엄(피) 받기
입주권을 매도할 때, 매도자는 입주권의 원래 가치와 프리미엄(피)을 포함한 금액을 받습니다.
예를 들어, 김 씨가 초기 가치 10억 원의 입주권을 가지고 있다가, 재건축 진행으로 입주권의 가치가 12억 원으로 상승하면, 김 씨는 이 입주권을 12억 원에 매도할 수 있습니다. 여기서 2억 원이 프리미엄(피)입니다.
🌟 입주권을 매도할 수 있는 시기
재건축 입주권은 재건축이 진행되고 있는 도중에도 매도할 수 있습니다. 그러나 입주권을 매도할 수 있는 시기는 다음과 같은 특정 시점들이 있습니다:
- 조합 설립 인가 후: 조합 설립 인가가 나면 재건축 추진이 본격화되므로, 입주권의 가치가 상승할 수 있습니다.
- 사업 시행 인가 후: 사업 시행 인가가 나면 재건축 계획이 확정되고, 이에 따라 입주권의 가치가 상승합니다.
- 건축 허가 후: 건축 허가가 나면 재건축이 확실시되기 때문에 입주권의 가치가 크게 상승할 수 있습니다.
- 분양 신청 전: 분양 신청이 시작되기 전에 입주권의 가치가 높아질 수 있습니다.
분양 신청 후
분양 신청이 시작된 이후에는 입주권의 매도는 제한됩니다. 이는 법적 규제와 재건축 조합의 규정에 따라 달라질 수 있으며, 분양이 시작되면 입주권은 분양권으로 전환됩니다. 이 시점부터는 일반적으로 입주권을 매도하는 것이 불가능하거나 매우 어려워집니다.
🌟 재건축 과정의 주요 절차
- 조합 설립 인가: 조합이 설립되고 인가를 받습니다.
- 사업 시행 인가: 재건축 계획이 확정되고 사업 시행 인가를 받습니다.
- 분양 신청: 조합원들이 새 아파트에 대해 분양 신청을 합니다.
- 관리처분계획 인가: 분양 계획과 자금 조달 계획 등이 포함된 관리처분계획이 인가됩니다.
- 이주 및 철거: 기존 건물을 철거하고, 조합원들이 임시로 이주합니다.
- 공사 시작: 철거가 완료된 후 본격적으로 재건축 공사가 시작됩니다.
예시 시나리오
- 김 씨가 입주권을 매도하는 과정:
- 김 씨는 입주권을 12억 원에 매도합니다. 이 금액은 초기 입주권 가치 10억 원과 프리미엄 2억 원을 포함한 것입니다.
- 김 씨는 입주권 매도 후 더 이상 그 아파트와 관련된 분담금을 낼 필요가 없습니다.
- 박 씨가 입주권을 구매하는 과정:
- 박 씨는 김 씨로부터 12억 원에 입주권을 구매합니다.
- 박 씨는 입주권을 구매했기 때문에 재건축이 완료된 후 새 아파트에 입주할 권리를 갖게 됩니다.
- 따라서 박 씨는 재건축 과정에서 발생하는 분담금을 납부해야 합니다.
🌟 결론
1기 신도시 선도지구의 재건축 입주권을 프리미엄을 받고 매도한다는 것은 입주권의 가치 상승분을 포함한 금액을 받고 그 권리를 매수자에게 넘기는 것을 의미합니다. 그러나 분양이 시작되면 입주권은 더 이상 매도할 수 없게 되므로, 그 이전에 매도하는 것이 중요합니다.